När du köper en fastighet förväntar du dig att den motsvarar både avtalet och dina rimliga förväntningar. Men vad händer om fastigheten visar sig ha fel? Svensk lag skiljer mellan två typer av fel – konkreta och abstrakta – och reglerna kan få stor betydelse för både köpare och säljare.
Konkreta fel – när avtalet inte håller
Ett konkret fel uppstår när fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalats. Avtalet omfattar inte bara det skriftliga köpeavtalet, utan även annons, fastighetsbeskrivning och muntliga utfästelser. Ett typiskt exempel är om säljaren uppger att tomten är 500 kvadratmeter, men den i verkligheten är 300 kvadratmeter. Då har köparen rätt att agera.
Abstrakta fel – när förväntningarna avviker
Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Här spelar fastighetens skick och ålder stor roll. En ny fastighet med rötskador är ett tydligt exempel – något som normalt inte kan förväntas. Däremot kan samma skador i en äldre och nedgången fastighet vara något köparen borde ha räknat med.
Vilka påföljder gäller enligt lagen?
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen rätt till:
• Prisavdrag.
• Hävning av köpet om felet är av väsentlig betydelse (se även 4 kap. 12 § JB).
• Skadestånd om felet beror på säljarens försummelse eller om fastigheten saknar en kärnegenskap, det vill säga en grundläggande egenskap som köparen med fog kunnat förutsätta.
För att dessa rättigheter ska gälla måste köparen ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Expertråd: agera snabbt
Jurister rekommenderar att köpare dokumenterar alla fel och kontaktar en advokat så snart som möjligt. Ett korrekt formulerat kravbrev kan vara avgörande för att få rätt ersättning.
Vid Fastighetsrätt – Kontakta Advokatfirman Wilensky för rådgivning.